ما العلاقة بين المحكمة الدستورية وقانون الإيجار القديم؟ الحقيقة الكاملة حول الدعوى الأخيرة

أثارت أنباء متداولة مؤخرًا على مواقع التواصل الاجتماعي حول دعوى دستورية مرتبطة بقانون الإيجار القديم جدلًا واسعًا بين الملاك والمستأجرين، خاصة بعد إعلان المحكمة الدستورية العليا عن إعادة دعوى خاصة بالمادة 18 من قانون الإيجار القديم إلى هيئة المفوضين. وتزامن ذلك مع صدور القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025، ما دفع البعض للربط بين الأمرين.

لكن بالعودة إلى الوقائع القانونية وموضوع الدعوى، يتضح أن لا علاقة مباشرة أو غير مباشرة بين هذه الدعوى الدستورية والقانون الجديد الصادر بشأن الإيجارات القديمة للأشخاص الطبيعيين. في هذا المقال نستعرض كل ما يتعلق بالدعوى، قانون الإيجار القديم، القانون الجديد، وأسباب فصل العلاقة بين الموضوعين.

أولًا: خلفية الدعوى المنظورة أمام المحكمة الدستورية العليا

تعود وقائع الدعوى رقم 90 لسنة 42 قضائية إلى إحالة من محكمة استئناف المنصورة في عام 2020، حيث رأت المحكمة حينها شبهة عدم دستورية في العبارة الواردة بصدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن الإيجار القديم.

العبارة محل الطعن: "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد..."

وقد طُعن على دستورية هذه العبارة فيما يخص الأشخاص الاعتبارية المستأجرة لأماكن لغرض السكن، مثل البنوك، الجمعيات، الوزارات، الشركات، الهيئات الحكومية، والنوادي، وليس الأشخاص الطبيعيين.

مَن رفع الدعوى؟

ورثة مالك عقار ضد بنك الإسكندرية يطالبون بإخلاء أحد مقار البنك المؤجرة لغرض السكن في مدينة المنصورة.

ثانيًا: توقيت الدعوى يسبق إصدار القانون الجديد

تاريخ نظر الدعوى من المحكمة الدستورية: 2 أغسطس 2025

تاريخ إصدار القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025: 4 أغسطس 2025

هذا يوضح أن إعادة الدعوى لهيئة المفوضين جاء قبل صدور القانون الجديد بيومين، مما ينفي أي علاقة مباشرة أو تنسيق بين الدعوى وبين صدور القانون.

كما أن المحكمة كانت قد أجلت نظر الدعوى مرتين سابقًا لاستكمال إعلام الخصوم واستيفاء الإجراءات القانونية.

ثالثًا: موضوع الدعوى مختلف تمامًا عن القانون الجديد

الدعوى تتعلق فقط بـ إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغرض السكن.

في حين أن القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 ينظم الإيجارات القديمة لـ الأشخاص الطبيعيين سواء لغرض السكن أو لغير السكن (تجاري، إداري).

القانون الجديد لا يطبق على الوزارات أو الشركات أو البنوك.

وبالتالي، حتى إذا قضت المحكمة بعدم دستورية العبارة المطعون عليها، فإن الحكم لن يكون له أي أثر على المستأجرين من الأشخاص الطبيعيين، بل فقط على الأشخاص الاعتبارية.

رابعًا: هل تؤثر هذه الدعوى على شروط الإخلاء في القانون الجديد؟

الإجابة: لا.

الطعن الدستوري لا يشمل الأشخاص الطبيعيين، بل فقط الأشخاص الاعتبارية.

شروط الإخلاء للأشخاص الطبيعيين تم تحديدها في القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025، وهي تختلف عن ما تنظر فيه المحكمة الدستورية.

أبرز أسباب الإخلاء في القانون الجديد:

إذا ثبت أن الوحدة مغلقة لمدة تتجاوز سنة دون مبرر.

إذا ثبت أن المستأجر يمتلك وحدة بديلة صالحة للاستخدام.

خامسًا: ملخص القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025

ينظم العلاقة بين المالك والمستأجر في الإيجار القديم للأشخاص الطبيعيين.

يشمل فترة انتقالية 7 سنوات للسكن، و5 سنوات لغير السكن.

يشمل زيادة دورية للأجرة بنسبة 15% سنويًا بدءًا من سبتمبر من كل عام.

ينص على تشكيل لجان حصر لتقسيم المناطق إلى (متميزة – متوسطة – اقتصادية) بناءً على الموقع والخدمات.

بعد انتهاء فترة الحصر، يتم تحديد زيادات القيمة الإيجارية وفق تصنيف المناطق.

سادسًا: هل تتعارض الدعوى مع حكم المحكمة الصادر في 2018؟

على العكس، الدعوى الأخيرة تستند إلى حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في مايو 2018، والذي قضى بعدم دستورية امتداد عقود الإيجار للأشخاص الاعتبارية لأغراض غير السكن، مما أدى إلى صدور القانون الانتقالي رقم 10 لسنة 2022.

الدعوى الحالية تطالب بتطبيق نفس المبدأ ولكن على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لأغراض السكن، مثل استراحات الموظفين الحكوميين.

سابعًا: لماذا انتشرت الشائعات حول العلاقة بين الدعوى والقانون الجديد؟

التشابه في التوقيت بين إعادة الدعوى وصدر القانون الجديد.

عدم فهم دقيق للفارق بين الأشخاص الاعتبارية والطبيعية.

محاولات من بعض الصفحات لإثارة البلبلة والقلق بين الملاك والمستأجرين.

لا علاقة بين الدعوى الدستورية والقانون الجديد

الدعوى المنظورة أمام المحكمة الدستورية تتعلق حصريًا بالأشخاص الاعتبارية، بينما ينظم القانون رقم 164 لسنة 2025 علاقة الإيجار القديم بين الملاك والأشخاص الطبيعيين.

وبالتالي، لا يؤثر الحكم المرتقب في هذه الدعوى على النظام الجديد للإخلاء أو الزيادات المقررة في القانون الصادر حديثًا.

انضموا لقناة متن الإخبارية علي تيليجرام وتابعوا اهم الاخبار في الوقت المناسب.. اضغط هنا https://t.me/matnnews1