حرب إيران وفوائد الرهن العقاري.. قفزة التكاليف تضغط على المشترين في أمريكا

أضافت تداعيات حرب إيران أعباء جديدة على الراغبين في شراء المنازل بالولايات المتحدة، بعدما أدى ارتفاع أسعار النفط ومخاوف التضخم إلى زيادة فوائد قروض الرهن العقاري، ما رفع الأقساط الشهرية وكلفة التمويل، في وقت كان المشترون يأملون فيه انخفاض أسعار الاقتراض.

وبدأ التأثير من أسواق الطاقة، حيث أدت المخاوف بشأن إمدادات النفط وحركة الشحن في الشرق الأوسط إلى ارتفاع الأسعار، وهو ما زاد تكاليف النقل والإنتاج وغذى التضخم في الولايات المتحدة. 

ومع تزايد احتمالات استمرار ارتفاع الأسعار، طالب المستثمرون بعوائد أكبر على سندات الخزانة الأمريكية لتعويض تراجع القوة الشرائية، ما ينعكس على فوائد الرهن العقاري المرتبطة بهذه العوائد.

وبحسب بيانات شركة "فريدي ماك" (Freddie Mac)، بلغ متوسط الفائدة على قروض الرهن العقاري ثابتة السعر لمدة 30 عامًا 7.24% في 29 أكتوبر(تشرين الأول)، مقابل 6.17% قبل عام، وهو ما يعني ارتفاع تكلفة الاقتراض بالنسبة للمشترين الجدد.

السندات تقود فوائد الرهن

ويظهر أثر هذه الزيادة عند حساب الأقساط الشهرية، فقرض بقيمة 400 ألف دولار لمدة 30 عامًا بفائدة 6.5% يترتب عليه قسط شهري يبلغ نحو 2528 دولارًا، لكن ارتفاع الفائدة إلى 7.5% يرفع القسط إلى نحو 2797 دولارًا، بزيادة 269 دولارًا شهريًا، وأكثر من 3 آلاف دولار سنويًا. وعلى مدار فترة القرض، يصل الفرق في إجمالي المدفوعات إلى نحو 97 ألف دولار.

وتزداد صعوبة شراء المنازل مع اجتماع ارتفاع فوائد التمويل وأسعار العقارات، ما يرفع المبلغ الذي تحتاجه الأسر للدخول إلى السوق، ويقلص قدرتها على تحمل الأقساط، خاصة مع استمرار حالة عدم اليقين بشأن مسار التضخم وأسعار الطاقة.

بدورها، تشير صحيفة "واشنطن بوست" إلى أن تأثير الحروب على عوائد السندات لا يسير في اتجاه واحد، فالمخاوف من تباطؤ الاقتصاد تدفع المستثمرين عادة إلى شراء سندات الخزانة الأمريكية باعتبارها ملاذًا آمنًا، ما يخفض عوائدها، لكن المخاوف من اضطراب إمدادات الطاقة واستمرار الضغوط التضخمية قد تدفع العوائد إلى الصعود، كما يحدث في الأزمة الحالية.

رهان الانتظار المكلف

وفي ظل صعوبة توقع اتجاه أسعار الفائدة، يحذر التقرير من تأجيل قرار الشراء اعتمادًا على احتمال انخفاض كلفة الاقتراض، إذ قد يتراجع السعر مؤقتًا ثم يرتفع مجددًا قبل استكمال إجراءات القرض وتثبيت الفائدة. كما أن زيادة الفائدة نصف نقطة مئوية قد تجعل بعض المشترين عاجزين عن تحمل الأقساط.

وينصح التقرير بمقارنة عروض جهات التمويل، مع مراجعة معدل الكلفة السنوية للقرض والرسوم ومصاريف إتمام الشراء، إلى جانب تثبيت سعر الفائدة بعد الاتفاق على القرض، ومعرفة مدة التثبيت والرسوم المترتبة عليه. ويشمل ذلك اختبار القدرة على سداد الأقساط إذا ارتفعت الفائدة نصف نقطة إضافية، مع احتساب الضرائب والتأمين والصيانة والإصلاحات.

كما يحذر من بناء قرار الشراء على افتراض انخفاض الفائدة مستقبلًا وإمكانية إعادة تمويل القرض بسعر أقل، ويوصي باختيار منزل تتناسب كلفته مع الميزانية الحالية للمشتري.