كيف تحسب أجرة السكن في السلام أول؟.. جدول المناطق والزيادات القانونية المقررة في قانون 2026

دخل قانون الإيجار القديم المعدل لعام 2026 حيز التطبيق الفعلي في محافظة القاهرة، وبدأت ملامح التغيير الجذري تظهر في العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر، خاصة في الأحياء ذات الكثافة السكانية العالية مثل حي السلام أول وثان.

 ويعد تقسيم المناطق إلى فئات (متميزة، متوسطة، اقتصادية) هو الركيزة الأساسية التي يبنى عليها تقدير القيمة الإيجارية القانونية الجديدة، حيث يهدف هذا التصنيف إلى تحقيق العدالة بين القيمة السوقية للموقع وبين القدرة المالية للمواطنين. وفي حي السلام أول، جاء التقسيم ليشمل شوارع ومحاور كبرى وضعت في الفئة المتميزة نظرًا لموقعها الاستراتيجي وتوافر الخدمات، بينما تم تصنيف شوارع أخرى كمنطق متوسطة أو اقتصادية بناءً على معايير فنية وضعتها لجان الحصر المشكلة من قبل محافظة القاهرة، لضمان تنفيذ القانون بدقة وتفادي النزاعات القانونية بين طرفي العقد.

وتشير التطورات الحالية إلى أن هذا التقسيم ليس مجرد تصنيف جغرافي، بل هو محدد مالي ملزم؛ حيث تختلف قيمة "عشرة أمثال" أو "عشرين مثل" الأجرة الحالية بناءً على هذا المسمى. فالمناطق المتميزة في السلام أول، مثل تقسيم عمر بن الخطاب وقباء وجسر السويس، تخضع لزيادات تعكس قيمتها العقارية المرتفعة، بينما يتم مراعاة البعد الاجتماعي في المناطق الاقتصادية مثل تقسيم الأمل وعرب القرعان واسبيكو. إن الالتزام بهذا الحصر الميداني الذي أجرته المحافظة يعد خطوة استباقية لمنع العشوائية في تقدير الأجرة، مع إلزام المستأجرين بسداد الفروق المستحقة فور صدور قرارات المحافظ المختص المنظمة لهذا الشأن، مما يضمن تدفق الحقوق المالية للملاك التي جمدت لعقود طويلة تحت مظلة القوانين الاستثنائية القديمة.

المناطق المتميزة في حي السلام أول: واجهة الاستثمار والسكن الراقي

استقرت لجان الحصر بمحافظة القاهرة على تحديد عدد من المناطق داخل حي السلام أول لتكون ضمن "الفئة المتميزة"، وهي المناطق التي تتمتع ببنية تحتية قوية وقرب من المحاور الرئيسية مثل محور عدلي منصور وجسر السويس. وشملت هذه القائمة (تقسيم عمر بن الخطاب، منطقة التجارين، منطقة قباء، شارع جسر السويس، شارع جمال عبد الناصر، وشارع الـ 100 بمحور عدلي منصور). ووفقًا لنصوص القانون لعام 2026، فإن هذه المناطق تعتبر الأعلى في قيمة الزيادة، حيث تقرر أن تصل القيمة الإيجارية القانونية فيها إلى عشرين مثل القيمة الحالية، بحد أدنى يبدأ من ألف جنيه شهريًا، وهو ما يمثل نقلة نوعية تهدف إلى تقريب الفجوة بين الإيجارات القديمة الزهيدة وبين الواقع الاقتصادي الراهن، مع الحفاظ على حق المستأجر في السكن المستقر وفق الضوابط الجديدة.

تصنيف المناطق المتوسطة والاقتصادية في السلام أول وثان: البعد الاجتماعي والقانوني

لم يغفل القانون المناطق ذات الطابع الشعبي أو الحرفي، حيث تم تصنيف قائمة عريضة تحت بند "المناطق المتوسطة" في حي السلام أول، وتضم (تقسيم أبو العز، الحرفيين، شارع الحرية، تقسيم السكة الحديد، شوارع 27 و50 و20 و6 أكتوبر، بالإضافة إلى مناطق الدواجن والأربعين والتروللي وتقسيم مكة وشارع السادات). أما في حي السلام ثان، فقد تم اختيار "منطقة المشير أحمد إسماعيل" كمنطقة متوسطة فقط في هذا التقسيم. وتخضع هذه المناطق لزيادة بواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية، بحد أدنى 400 جنيه شهريًا، مما يوازن بين مصلحة المالك في الحصول على عائد عادل وبين عدم إثقال كاهل الأسر القاطنة في هذه المناطق بزيادات مفاجئة تفوق طاقتهم المادية.

وفيما يخص "المناطق الاقتصادية" في حي السلام أول، فقد شملت (تقسيم الأمل، عرب القرعان، السكة الحديد، البرهانية 2، اسبيكو، شارع بلال بن رباح، الحسن بن علي، الحسن بن الهيثم، أرض أريان، وجزء من منطقة العصارة الغربية، بالإضافة إلى الأجزاء الواقعة على حدود الخانكة). هذه المناطق التي تمثل الكتلة العمرانية الأكثر بساطة، حدد لها القانون زيادة بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا، أو عشرة أمثال القيمة الإيجارية الحالية. ويعد هذا التدرج في الأسعار ضمانة لحماية الفئات الأقل دخلًا، حيث يلتزم المستأجر بسداد هذه القيمة لحين انتهاء لجان الحصر من أعمالها النهائية، مع سداد أي فروق لاحقة على أقساط شهرية، وهو ما يوضح مرونة المشرع في التعامل مع ملف شائك ومعقد مثل ملف الإيجارات القديمة.

كيفية احتساب الأجرة الجديدة والالتزامات القانونية على المستأجر

ينص التشريع المطبق في عام 2026 على أن القيمة الإيجارية الجديدة تصبح سارية اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون. وبالنسبة للأماكن المؤجرة لغرض السكن في المناطق المتميزة، فإن القيمة تقفز لتصل إلى عشرين ضعف الأجرة السابقة، بينما تظل في المتوسطة والاقتصادية عند عشرة أمثالها مع مراعاة الحدود الدنيا (1000 ج للمتميز، 400 ج للمتوسط، 250 ج للاقتصادي). ومن الناحية الإجرائية، يلتزم المستأجر أو ورثته ممن يمتد إليهم العقد بسداد الأجرة بواقع 250 جنيهًا كحد أدنى بصفة مؤقتة لحين صدور قرار المحافظ بالتقسيم النهائي لكل شارع، ومن ثم يتم تسوية الفروق المالية المستحقة بأثر رجعي على أقساط، لضمان عدم ضياع حقوق الملاك خلال فترة الحصر الميداني.

ختامًا، يمثل تقسيم مناطق السلام أول وثان خطوة تنظيمية كبرى نحو إنهاء أزمة الإيجار القديم في محافظة القاهرة. إن الوضوح في تصنيف الشوارع يقلل من حدة التوتر بين المالك والمستأجر ويضع الجميع أمام مسؤوليات قانونية واضحة. وبدخول عام 2026، أصبح من الضروري على كل قاطن في هذه المناطق معرفة تصنيف "شارعه" بدقة لتجنب الوقوع في مخالفات قانونية قد تؤدي لفسخ العقد. إن هذا القانون يمثل محاولة جادة لإصلاح تشوهات دامت لأكثر من نصف قرن، ويهدف إلى إعادة الاعتبار للملكية الخاصة مع مراعاة السلم الاجتماعي، مما يسهم في استقرار سوق العقارات في العاصمة وتوفير موارد للصيانة والحفاظ على الثروة العقارية من التدهور.