دليل المالك والمستأجر.. كل ما تريد معرفته عن المادة 4 من قانون الإيجار الجديد

يدخل ملف الإيجار القديم في مصر مرحلة حاسمة من الحسم التشريعي مع حلول عام 2026، حيث بدأ التطبيق الفعلي لمواد القانون الجديد التي تستهدف إحداث توازن طال انتظاره بين حقوق الملاك واحتياجات المستأجرين. وفي قلب هذا التحول، تبرز المادة (4) كواحدة من أهم الركائز القانونية التي وضعت خارطة طريق واضحة لتعديل القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى.

 وتأتي هذه التعديلات في ظل رؤية الدولة لتنظيم العلاقة الإيجارية بمرونة تراعي البعد الاجتماعي، من خلال إقرار زيادات تدريجية ونظام تقسيط مبتكر لفروق الزيادة، لضمان عدم تحميل المواطنين، خاصة من محدودي ومتوسطي الدخل، أعباءً مالية مفاجئة قد تؤثر على استقرارهم المعيشي.

آلية احتساب الزيادة الجديدة في القيمة الإيجارية 2026

وفقًا لما نصت عليه المادة الرابعة من القانون، فإن القيمة الإيجارية القانونية الجديدة تُحتسب اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بالقانون مباشرة.

 وقد وضع المشرع معايير جغرافية دقيقة لتحديد حجم الزيادة، حيث تم تقسيم المناطق السكنية إلى ثلاث فئات رئيسية:

المناطق المتميزة: تُضاعف فيها القيمة الإيجارية لتصل إلى 20 مثلًا للقيمة السارية قبل القانون، مع وضع حد أدنى لا يقل عن 1000 جنيه شهريًا.

المناطق المتوسطة: تُحدد القيمة بواقع 10 أمثال القيمة الإيجارية الحالية، وبحد أدنى قدره 400 جنيه شهريًا.

المناطق الاقتصادية: تُحدد بواقع 10 أمثال القيمة الحالية أيضًا، ولكن بحد أدنى 250 جنيهًا شهريًا.

هذا التصنيف يهدف إلى ضمان أن تتناسب الأجرة الجديدة مع القيمة السوقية التقريبية والموقع الجغرافي للعقار، مما ينهي عهد "المليم والقروش" التي كانت سائدة في عقود الإيجار القديم لعقود طويلة.

الأجرة المؤقتة ومراعاة البعد الاجتماعي للمستأجرين

في لفتة إنسانية وقانونية مهمة، استحدثت المادة الرابعة نظام "الأجرة الشهرية المؤقتة". وبموجب هذا النص، يلتزم المستأجرون أو ورثتهم (من امتد إليهم العقد) بسداد مبلغ قدره 250 جنيهًا شهريًا فقط كإجراء انتقالي. ويسري هذا الالتزام لحين انتهاء لجان الحصر (المنصوص عليها في المادة 3) من أعمالها، وصدور قرارات التقسيم النهائي للمناطق واعتمادها من المحافظين المختصين ونشرها في الوقائع المصرية. هذا الإجراء يمنع حدوث أي ارتباك في عملية السداد ويحمي المستأجر من المطالبات العشوائية قبل استقرار الوضع القانوني للمنطقة التي يقطن بها.

نظام تقسيط فروق الزيادة.. تيسيرات غير مسبوقة للمواطنين

تعد ميزة تقسيط فروق الزيادة من أهم المكتسبات التي جاءت بها المادة (4) من قانون الإيجار القديم 2026. فقد نصت المادة صراحة على أن المستأجر لن يكون ملزمًا بسداد الفروق المالية المتراكمة دفعة واحدة. وبدلًا من ذلك، يلتزم المستأجر – بدءًا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ في الوقائع المصرية – بسداد الفروق المستحقة (إن وجدت) على أقساط شهرية.

واللافت هنا أن مدة التقسيط ستكون مساوية تمامًا لمدة الاستحقاق التي تراكمت عنها هذه الفروق. فعلى سبيل المثال، إذا تراكمت فروق زيادة لمدة 6 أشهر قبل اعتماد التقسيم النهائي، يحق للمستأجر سداد هذه الفروق على مدار 6 أشهر تالية، وهو ما يضمن عدم تحميل المواطن أعباءً مالية ضخمة ويؤكد رغبة الدولة في تيسير مرحلة الانتقال لتطبيق القانون الجديد.

لجان الحصر وتقسيم المناطق.. من يحدد قيمة شقتك؟

تلعب لجان الحصر المنصوص عليها في المادة (3) دورًا جوهريًا في تفعيل المادة الرابعة. هذه اللجان المشكلة في كل محافظة تتولى تصنيف العقارات الخاضعة لقانون الإيجار القديم وتحديد تبعيتها (متميزة، متوسطة، أو اقتصادية). وبناءً على تقارير هذه اللجان، يصدر المحافظ المختص قراره النهائي الذي يُنشر في الوقائع المصرية. وبمجرد النشر، تصبح الزيادات والحدود الدنيا للأجرة ملزمة قانونًا. ويحق للملاك والمستأجرين التظلم من قرارات هذه اللجان وفق المدد القانونية المحددة، مما يضمن وجود رقابة إدارية وقضائية على عملية تسعير الإيجارات.

أهداف التحول الرقمي والشمول المالي في منظومة الإيجار

يأتي تطبيق الزيادات الجديدة تزامنًا مع توجه البنك المركزي ووزارة التضامن لتعزيز الشمول المالي. ويُتوقع أن يتم تفعيل منظومة دفع إلكترونية لسداد الإيجارات وفروق الزيادة، بحيث يتم ربط القيمة الإيجارية بحسابات بنكية للملاك أو عبر مكاتب البريد، مما يسهل عملية التقسيط ويضمن حقوق الطرفين ويوثق عمليات السداد بشكل لا يدع مجالًا للنزاعات القضائية المستمرة حول "عرض الأجرة".

مستقبل العلاقة بين المالك والمستأجر في ظل القانون الجديد

إن الهدف الأسمى من المادة (4) وتعديلات قانون الإيجار القديم 2026 ليس "طرد المستأجر" كما يروج البعض، بل هو "تقنين الوضع" والوصول إلى "أجرة عادلة". الدولة المصرية تسعى من خلال هذه النصوص إلى سد الفجوة الكبيرة بين القيمة التعاقدية القديمة والواقع الاقتصادي، مع توفير الحماية اللازمة للمستأجر من خلال الحدود الدنيا للأجور وأنظمة التقسيط. كما أن هذه الخطوات تمهد الطريق لتحرير كامل للعلاقة الإيجارية في المستقبل وفق جداول زمنية مدروسة، تضمن توفير سكن بديل للمستحقين عبر مشروعات الإسكان الاجتماعي التي تنفذها الدولة.

نصائح قانونية للمستأجرين والملاك عند تطبيق الزيادة

للمستأجر: التزم بسداد الأجرة المؤقتة (250 جنيهًا) بانتظام فور بدء العمل بالقانون، واحتفظ بإيصالات السداد لضمان حقك في حال وجود فروق سيتم تقسيطها لاحقًا.

للمالك: تابع قرارات المحافظ المختص والوقائع المصرية لتعرف بدقة تصنيف منطقتك (متميزة أو متوسطة)، ولا تطالب بزيادات تتجاوز الحدود القانونية قبل صدور القرارات الرسمية.

للطرفين: في حال وجود نزاع حول تصنيف المنطقة، اللجوء للجان التظلمات هو المسار القانوني الأسرع بدلًا من المحاكم التي قد تستغرق سنوات.